Hizmetlerimiz

Daire veya Fabrika Alış ve Satışlarında Bilinmesi Gerekenler

Değerli okurlar, taşınmaz alış ve satışlarında önemli olan ve bilinmesi gereken unsurların neler olduğunu bu haftaki yazımızda el almaya çalışacağım.

1- Şirketler tarafından satın alınacak olan gayrimenkulün bina yada fabrika olması amortisman süresi açısından farklılık arz etmektedir. Aktife alınacak unsur fabrika binası ise 40 yıl, daire ise 50 yıl amortisman ayırınız.

2- Sürekli devreden KDV’si olan şirketlerin gayrimenkul satışlarında KDV istisnasından yararlanmaları mümkün değildir. Şöyle ki; aktife alış ve aktiften çıkış arasındaki dönemde sürekli devreden KDV var ise gayrimenkule 2 yıldan fazla bir süredir sahip olsanız bile satış esnasında daha önce daireye ait indirim konusu yaptığınız ve satış tarihine kadar 391 ile mahsubunu yapamadığınız KDV’yi ilave KDV olarak KDV beyannamesinde beyan etmelisiniz.

3- Fabrika binasına ve daireye yapılan boyayı maliyete eklemeyin. Doğrudan gider yazın. Boya, binanın ömrünü uzatıcı bir harcama değildir. Ömrünü uzatan harcamaya örnek olarak Çelik Sac destekli çatı tadilatı diyebiliriz veya kolonlara yapılan güçlendirici takviye harcamalarını gösterebiliriz.

4- Son dönemlerde gayrimenkul fiyatlarında düşme meydana gelmiş ve bu da zararına satışların sayısının artmasına neden olmuştur. Gayrimenkulü zararına satarsanız eğer zararın yüzde 50’sini gider değil kanunen kabul edilmeyen gider yapın. Örneğin 2015 yılında 1.000.000 TL değer ile aktife aldığınız binayı 2019 yılında 800.000 TL’ye satarsanız aradaki 200 bin liralık zararın yüzde 50’i olan (200.000 x 0,50=) 100.000 TL’yi KKEG olarak matraha ekleyiniz. İstisna edilen kazançlara ilişkin giderlerin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararların, istisna dışı kurum kazancından indirilemeyeceği ilkesinden hareketle bu hesaplama yapılmaktadır. (Büyük mükellefler vergi dairesi başkanlığının 28.07.2017 tarih ve 64597866-125.05- sayılı özelgesi)

5- Fabrika veya daireyi satarken KDV istisnasından yararlanmak için tek şart var o da aktifte 2 yıldan fazla bir süredir kalması. Ancak satacağınız fabrika veya binayı bir süreliğine de olsa kiraya vermişseniz hem KDV hem de Kurumlar vergisi istisnasından yararlanmanız mümkün değildir. (İstanbul vergi dairesi başkanlığının 02.02.2015 tarih ve 39044742-130-160 sayılı özelgesi)

6- Faaliyette bulunduğunuz bina kira ise binaya yaptığınız giderleri özel maliyetler hesabına atmayı unutmayınız. Kira sözleşmesi kaç yıl için yapılmışsa o yılı dikkate alarak amortisman hesaplayın. Bazı sözleşmeler 1 yıllık yapılıyor ve her yıl kendiliğinden uzuyor. Eğer böyle bir sözleşmeniz varsa 5 yıl üzerinden amortisman hesaplayın.

7- Fabrika binasını kendiniz yaptırıyorsanız orada çalışan işçilere ödenen ücretler de dahil olmak üzere tüm harcamaları 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar hesabında takip edin. Yapı kullanım ruhsatının alındığı tarihte ise 258 hesaptan 252 hesaba virman yapın. Unutmayın ki Maliye İdaresi tarafından aktifte geçen 2 yıllık sürenin hesabında fabrika binasının yapılmaya başlandığı tarih değil yapı kullanım ruhsatının alındığı ve 258 hesaptan 252 hesaba virmanın yapıldığı tarih baz alınmaktadır.

8- Şirket aktifinde daireniz varsa bu daire için alınan her türlü demirbaşın KDV’si indirilebilir.

9- Şirket aktifine kayıtlı gayrimenkulün ilişkili kişilere kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin emsallere uygun olması gerekmektedir. İlişkili kişilere kiraya verilmemesi halinde emsal kira aranmaz. (Bu durumu Gelir Vergisi Kanunu 73. Madde ile karıştırmayın. GVK 73. Kira geliri elde eden gerçek kişiler için düzenlenmiş bir düzenlemedir.

24.07.2019